為深入貫徹習近平總書記考察安徽重要講話指示精神，全面推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，根據(jù)《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）等文件精神，結合我省實際，制定本實施方案。

一 目標要求

（一）總體目標。

到2022年，各地形成較完備的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策措施和可持續(xù)發(fā)展工作機制。到“十四五”末，2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)應改盡改；有條件的市、縣，力爭完成2005年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

（二）工作要求。

將老舊小區(qū)改造與海綿城市建設、城市有機更新、城市生態(tài)保護與修復相結合，政府加強引導和規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調，社區(qū)黨組織加強引領，居民發(fā)揮主體作用，社會力量及關聯(lián)單位積極參與。以小區(qū)設施改造、環(huán)境優(yōu)化、服務提升為重點，完善社區(qū)治理體系，注重維護城市傳統(tǒng)特色風貌，提升歷史文化街區(qū)、歷史建筑等保護利用水平，整體謀劃、部門聯(lián)動，“一項目一方案”推進，全面改善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住環(huán)境和功能品質，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。

（三）改造范圍和改造內容。

1．對2000年底前建成的老舊小區(qū)進行重點改造，支持提質改造，鼓勵提前改造。重點改造建成于2000年底前、基礎設施和公共服務設施老舊缺失、居民改造意愿強烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)（包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區(qū)）。已按照地方有關規(guī)定實施基礎類改造的小區(qū)，可在改造內容不重復的前提下，對房屋、小區(qū)環(huán)境和配套設施等進行改造完善和提升，提高品質。支持對小區(qū)內危險房屋進行治理。鼓勵有條件的地方在重點改造小區(qū)應改盡改前提下，適當放寬改造年限，提前對2005年底前建成的老舊小區(qū)進行改造。嚴禁借城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造之名變相進行房地產(chǎn)開發(fā)。

2．實施基礎設施應改盡改，完善和提升小區(qū)功能。改造市政基礎設施，修繕小區(qū)建筑物公共部位，提升人居環(huán)境及配套設施建設水平。挖掘小區(qū)、片區(qū)內空間資源，整合周邊零星碎片化土地，利用包括機關企事業(yè)單位空置房屋在內的各種社會資源，在老舊小區(qū)內及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、停車場、體育健身、文化、應急救援站、警務室等公共服務設施和周界防護等智能感知設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施。

二 主要任務

（一）編制改造專項規(guī)劃和年度計劃。

各地要組織開展全面調查摸底，摸清城鎮(zhèn)各類老舊住宅小區(qū)房屋、土地及相關基礎設施、權屬情況、群眾改造意愿、籌資能力、引入社會資本可行性等基本情況，并登記造冊。結合摸底情況，對照城市規(guī)劃，梳理老舊小區(qū)周邊空間資源，編制“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，統(tǒng)籌安排城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造時序、內容。市、縣住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）部門會同發(fā)展改革、財政部門，根據(jù)老舊小區(qū)改造規(guī)劃建立項目庫和分年度實施計劃，并可根據(jù)實施情況及時對項目庫和實施計劃進行動態(tài)調整。

（二）協(xié)同制定改造方案。

各縣（含市、區(qū)，下同）人民政府搭建溝通議事平臺，開展由基層黨組織引領的形式多樣、組織有序、實施規(guī)范的基層協(xié)商。由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）牽頭，充分了解居民需求，在改造內容、方式等方面協(xié)商達成共識，優(yōu)先考慮居民改造意愿強、參與積極性高的小區(qū)，制定初步改造方案。廣泛開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，發(fā)動群眾共謀共建共管共評，先完成拆除違法建設、治理開墻打洞等事項后再啟動實施改造。社區(qū)黨組織、居委會組織業(yè)主委員會等征求居民意愿，引導居民參與改造，并在改造完成后協(xié)商決定小區(qū)管理模式。

（三）明確改造實施（投資）主體。

各縣人民政府要統(tǒng)籌考慮實施小區(qū)改造及改造后設施運營、后期管理等因素，明確改造項目實施（投資）主體，將老舊小區(qū)改造與智慧城市、未來社區(qū)建設相結合，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與老舊房屋改造、交通出行改善、智慧設施升級、公共服務提升等項目。鼓勵國有實施（投資）主體將財政投入資金作為老舊小區(qū)改造資本金，依托改造區(qū)域內相關公共服務資源，搭建投融資平臺，提升改造水平。

（四）強化專營設施一體改造。

老舊小區(qū)內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施，產(chǎn)權屬于專營單位的，專營單位應當出資改造，與老舊小區(qū)改造同步實施。改造后，專營設施產(chǎn)權移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。專營單位的改造計劃，應與市、縣老舊小區(qū)改造規(guī)劃有效對接，協(xié)同推進。在實施過程中，相關單位不得收取進場費等額外費用。通信運營企業(yè)在實施改造時要嚴格按照技術規(guī)范要求，實行共建共享。

（五）加強項目建設管理。

按照“誰建設、誰負責”“誰服務、誰負責”原則，落實勘察、設計、施工、監(jiān)理等項目改造建設各方主體責任，以及單位負責人、項目負責人和有關專業(yè)技術人員的終身責任。住房城鄉(xiāng)建設部門要建立適合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的質量安全監(jiān)管機制及相關配套制度，實現(xiàn)過程可監(jiān)督、責任可追溯、績效可量化、群眾滿意度可感知。將老舊小區(qū)改造各類審批事項納入工程建設項目審批管理系統(tǒng)監(jiān)管范圍，組織各有關部門和管線產(chǎn)權單位等對老舊小區(qū)改造具體方案進行聯(lián)合審查，優(yōu)化項目立項、用地、規(guī)劃審批程序，簡化施工許可證辦理手續(xù)，提升項目審批效率。加強項目質量管理，提高改造質量。完善適應改造需求的標準體系，制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術規(guī)范，明確智能安防等建設要求，鼓勵綜合應用物防、技防、人防等措施滿足安全需求。

（六）開展危險房屋整治。

房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構的處理建議，及時加固或修繕處理。鑒定為D級的危房，需要通過棚戶區(qū)改造方式消除安全隱患的，按照城市棚戶區(qū)改造政策，優(yōu)先納入棚戶區(qū)改造計劃；對未納入棚戶區(qū)改造計劃的，由當?shù)卣M織實施危舊房改造。

（七）堅持改造與管理同步提升。

建立健全街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)多方議事協(xié)調工作機制，推動建立老舊小區(qū)后續(xù)長效維護及日常管理工作機制，鞏固提升改造成果。老舊小區(qū)改造后，有條件的小區(qū)應在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)組織協(xié)調指導下，由業(yè)主及時依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，對照物業(yè)服務標準，明確服務內容和收費標準；暫不具備條件的小區(qū)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）辦事處牽頭征求業(yè)主意見，可通過托管、社會組織代管、居民自管等方式進行管理。加快推進物業(yè)管理信息化建設，建設物業(yè)管理服務信息化平臺，推進建設和使用業(yè)主大會電子投票決策支持系統(tǒng)，有效解決老舊小區(qū)業(yè)主大會“召開難、投票難”問題。

（八）實施連片改造。

老舊小區(qū)改造區(qū)域劃分要對接城市規(guī)劃和控制性詳規(guī)，梳理老舊小區(qū)及周邊資源，通過拆除違建、打通圍墻、暢通微循環(huán)、設施共建共享等方式，將片區(qū)內有共同改造需求的獨棟、零星、分散樓房進行歸并整合。鼓勵對片區(qū)內距離相近或相連的老舊小區(qū)打破空間分割，拆除圍墻等障礙物，拓展公共空間，整合共享公共資源，實施集中連片整體改造。可在有條件的老舊小區(qū)內新建、改擴建用于公共服務的經(jīng)營性設施，通過未來收益平衡老舊小區(qū)改造支出。鼓勵擬改造老舊小區(qū)與城市建設、舊城改造、棚戶區(qū)改造等項目捆綁打包，進行跨片區(qū)組合改造。連片改造應注重維護城市傳統(tǒng)風貌特色、地域特征和傳統(tǒng)街巷肌理，創(chuàng)新歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史建筑、風貌建筑保護利用方式，加強古樹名木和現(xiàn)有綠化成果保護。加快實施海綿城市建設，提高小區(qū)雨水積存和蓄滯能力。鼓勵行政事業(yè)單位、國有企業(yè)將老舊小區(qū)內或附近的存量房屋，提供給街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)用于小區(qū)養(yǎng)老托育、醫(yī)療衛(wèi)生等用途。

（九）暢通資金供給渠道。

加大政府支持力度，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，積極爭取中央財政補助資金，省級安排資金對各市進行補助，市、縣人民政府對改造項目給予資金支持。國有住房出售收入存量資金可用于老舊小區(qū)改造，支持市、縣通過發(fā)行地方政府專項債券籌集改造資金。按照“誰受益、誰出資”原則，在不同改造內容中明確居民出資責任和出資形式，鼓勵居民個人以捐資、捐物、投勞等形式參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。結合改造促進住戶戶內改造、裝飾裝修、家電更新等消費。鼓勵社會資金參與社區(qū)養(yǎng)老、托育、助餐、超市、文體等公共服務設施建設改造和運營。積極探索通過政府采購、新增設施有償使用等方式，引導社會資本、民營企業(yè)參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質。鼓勵原產(chǎn)權單位出資參與改造。鼓勵國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在皖機構加大對老舊小區(qū)改造項目的金融服務力度，開辟綠色辦貸通道，優(yōu)化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持；商業(yè)銀行根據(jù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金需求特點，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目依法合規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務。

（十）拓展物業(yè)專項維修資金籌措渠道。

修訂《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》，開展維修資金的補建、續(xù)籌工作。未設立專項維修資金的老舊小區(qū)，應在改造方案中明確籌集專項維修資金的措施。有條件的市、縣可推行專項維修資金“即交即用即補”機制，優(yōu)化老舊小區(qū)改造過程中維修資金使用審批流程。

三 實施保障

（一）強化組織保障。

省住房城鄉(xiāng)建設廳負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的組織協(xié)調和督促指導，協(xié)調省有關部門出臺并實施支持老舊小區(qū)改造政策措施。省發(fā)展改革、財政、自然資源等相關部門要按照職責分工高效推動。各市、縣要建立政府主要負責同志親自抓、分管負責同志具體抓，部門各負其責、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）實施、社區(qū)協(xié)調的工作機制，強化工作責任，合力組織實施。

（二）堅持統(tǒng)籌規(guī)劃。

市、縣在編制國土空間總體規(guī)劃時，要將老舊小區(qū)改造用地安排納入規(guī)劃。市、縣住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）、自然資源和規(guī)劃部門要會同有關部門在調查摸底、征求意見的基礎上，共同組織編制老舊小區(qū)改造規(guī)劃、老舊片區(qū)改造實施方案，精準測算所需投資，科學劃分改造區(qū)域，合理拓展改造實施單元，著力促進老舊片區(qū)改造項目收支平衡，并組織有關部門進行聯(lián)合審查。對在小區(qū)內及周邊新建、改擴建社區(qū)服務設施的，在不違反國家有關強制性規(guī)范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標約束。

（三）加強稅費支持。

專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規(guī)定計提折舊；所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用予以稅前扣除。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務的機構，相應服務所得收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產(chǎn)、土地，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產(chǎn)登記費等。對危舊房改造項目，嚴格落實國家和省有關減免行政事業(yè)性收費和政府性基金等政策。

（四）落實用地保障。

加強既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民同意的前提下，允許利用小區(qū)及周邊存量土地建設各類環(huán)境配套設施和公共服務設施，對利用小區(qū)內空地、荒地及拆除違法建設、拆危騰空土地加裝電梯或建設配套設施的，可不增收土地價款。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質手續(xù)。增設服務設施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構應依法積極予以辦理。

（五）加強評估激勵。

省住房城鄉(xiāng)建設廳每年組織對各市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況進行績效評估，評估結果與中央及省級獎補資金掛鉤；對工作突出的市，按規(guī)定予以褒揚激勵。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作納入文明城市創(chuàng)建內容。

（六）廣泛宣傳引導。

廣泛宣傳城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要意義、方法步驟和改造政策，充分調動群眾、專業(yè)機構、社會力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的積極性、主動性。組織社區(qū)基層做好政策解讀和溝通解釋，發(fā)揮黨員模范帶頭作用，暢通參與渠道，及時回應社會關切，形成社會各界支持、居民積極參與的濃厚氛圍。